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二手房交易有哪些注意事項(xiàng)呢?二手房交易的風(fēng)險(xiǎn) 二手房交易流程是怎樣的?

法制網(wǎng) 2022-12-28 15:51:03

打算買二手房?需要注意什么呢?看完這個(gè)你就明白了。二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。那么,二手房交易的詳細(xì)流程是怎樣的?有哪些注意事項(xiàng)呢?

第一步:交易前的產(chǎn)權(quán)審核

務(wù)必仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證,注意產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果是兩個(gè)人,在簽合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次,看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù),如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等,作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。

風(fēng)險(xiǎn)提示:

該環(huán)節(jié)最大的風(fēng)險(xiǎn)是產(chǎn)權(quán)瑕疵問(wèn)題,所以在交定金之前,必須去查檔并得到確定答案。如果房屋處于抵押狀態(tài),也有可能因?yàn)閭鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài),一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題,交易即宣布無(wú)效。

第二步:交定金與簽合同

確定房屋產(chǎn)權(quán)后,交定金就是順利成章的事兒。但交定金也是有竅門的。

假如房子還在按揭中,定金最好不要直接交到業(yè)主手中,應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。

買賣雙方都有可信賴的第三方,則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議,約定贖樓完畢后給賣房定金,需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖,賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”。

雙方?jīng)]有可信賴的第三方,定金最好交由銀行監(jiān)管。具體做法是:買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可,約定在交易中心完成遞件手續(xù)后,劃撥到賣家賬戶上。

風(fēng)險(xiǎn)提示:

①、當(dāng)下樓價(jià)上漲,買家如想防止賣家毀約不賣,可交足額定金或約定高額違約金,提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;

②、為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費(fèi)用等現(xiàn)象,你需要簽一份交房保證金協(xié)議,約定從定金中扣除1萬(wàn)元左右的保證金。在查驗(yàn)家具、電器完好,水電、物管等費(fèi)用繳清,鑰匙交接完畢之后,再退還保證金。

第三步:贖樓

通常來(lái)講,贖樓是業(yè)主方的責(zé)任。有兩種操作方式:其一,業(yè)主通過(guò)擔(dān)保公司,向銀行借款贖樓,產(chǎn)生的是擔(dān)保費(fèi)用,以及短期贖樓利息,等買家房產(chǎn)證出來(lái)之后,再到銀行做按揭;其二,買家通過(guò)擔(dān)保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣家,其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi),但買家需要提前供樓。

其實(shí)這里還有一些小竅門:如果通過(guò)同行轉(zhuǎn)按揭,上述費(fèi)用少不了,但可以節(jié)省不少時(shí)間。另外,擔(dān)保公司與銀行有對(duì)接的關(guān)系,比如某個(gè)擔(dān)保公司對(duì)應(yīng)的銀行可能就只有工-行、中-行等等。如果不知道如何選擇擔(dān)保公司,可到打算辦按揭的銀行咨詢,否則先行選擇擔(dān)保公司可能要空跑一趟。

風(fēng)險(xiǎn)提示:

由于贖樓產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),為此環(huán)節(jié)中最大。買家拿現(xiàn)金贖樓或自己通過(guò)擔(dān)保公司向銀行貸款贖樓,都是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問(wèn)題,買家會(huì)冒風(fēng)險(xiǎn)。好幾位中介按揭部專家,均認(rèn)同“兩筆款贖樓”,即業(yè)主自己通過(guò)擔(dān)保公司向銀行借款。

第四步:付首期款及資金監(jiān)管

自主交易除了產(chǎn)權(quán)問(wèn)題之外,需擔(dān)心的第二大問(wèn)題就是資金監(jiān)管。無(wú)論是通過(guò)何種方式交易,首期款必須放銀行監(jiān)管。

怎么操作呢?買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議,然后各自在銀行開(kāi)一個(gè)賬戶,約定在買家過(guò)戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后,首期款打給賣方。如果交易順利完成,銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣方;如果中間出現(xiàn)問(wèn)題交易終止,則把首期款再打回給買方。銀行提供此項(xiàng)服務(wù),一般會(huì)收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi),但如果你是通過(guò)要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管,則可以省去這筆費(fèi)用。

公平起見(jiàn),銀行會(huì)要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時(shí)就在放款書上先簽字,這樣放款時(shí)買賣雙方不需要親自到銀行,也能避免買家到時(shí)候不配合放款給賣家?guī)?lái)困擾。

風(fēng)險(xiǎn)提示:

①、買家要保證首期款通過(guò)獨(dú)立的第三方進(jìn)行監(jiān)管,避免資金風(fēng)險(xiǎn)。用首期款為賣家贖樓更是險(xiǎn)上加險(xiǎn);

②、倘若放款書沒(méi)有提前簽字,賣家在買家過(guò)戶完畢之后要及時(shí)催促解凍首期款,避免“人走茶涼”。

第五步:簽訂買賣合同

雙方簽訂書面協(xié)議時(shí),最主要要關(guān)注四個(gè)方面,是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期,其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要,像交定金、過(guò)戶、交樓時(shí)間,確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行,例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完,首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。

風(fēng)險(xiǎn)提示:

①、如果房產(chǎn)有共有權(quán)人,要讓共有權(quán)人一同簽字;

②、如果有租約的,應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明;

③、如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電,最好在附表中對(duì)家具家電的情況加以詳細(xì)描述;

④、如果該房產(chǎn)附有戶口,要在簽訂合同時(shí)寫明戶口遷出的日期及違約條件;

⑤、要明確違約責(zé)任,特別是在目前房?jī)r(jià)上漲的情況下,業(yè)主違約的幾率增大,明確違約責(zé)任才能保障自己的權(quán)益。

第六步:選銀行和辦按揭

不是一次性付款,買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請(qǐng)需要買賣雙方到場(chǎng),要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請(qǐng)貸款時(shí)直接找到銀行的客戶經(jīng)理,說(shuō)要做房產(chǎn)按揭,他就會(huì)幫忙處理。一般來(lái)說(shuō)當(dāng)天就能夠確批復(fù)。但有時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)貸款額度不能達(dá)到預(yù)期的情況,像評(píng)估價(jià)高的銀行需要再評(píng)估,一般會(huì)延長(zhǎng)二三個(gè)工作日。

選擇銀行方面,四大國(guó)有銀行的貸款額度會(huì)較寬松,而且辦事效率會(huì)高一些。至于利率是否能下浮,每家銀行執(zhí)行的政策基本一致,所以并不需要更多考慮。

風(fēng)險(xiǎn)提示:

①、如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期,買家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備,否則交易不成將造成違約;

②、目前二套房貸有收緊趨勢(shì),有可能出現(xiàn)貸款批不下來(lái)的情況,那么為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛,可以在合同中約定解決方法,例如是解除合同還是賠償違約金等。

第七步:過(guò)戶及交稅

過(guò)戶時(shí),需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過(guò)戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后,拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。

交稅時(shí),如果合同約定是各付稅費(fèi),那么兩人必須同時(shí)到場(chǎng);如果是業(yè)主實(shí)收,就只需要買家到場(chǎng)。至于拿新證,一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證;如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件,銀行也會(huì)自動(dòng)去國(guó)土房管局辦理抵押手續(xù),在5個(gè)工作日后放尾款給業(yè)主。

風(fēng)險(xiǎn)提示:

①、房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任,產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān),產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。也就是說(shuō)過(guò)戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險(xiǎn),是由買方承擔(dān)的,所以買方需要在過(guò)戶前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問(wèn)題;

②、目前房?jī)r(jià)上漲,有業(yè)主會(huì)以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn),讓過(guò)戶期間的房產(chǎn)交易終止,買方可以在合同中增加一條條款,約定如果在過(guò)戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封,那么視為業(yè)主違約,必須承擔(dān)違約責(zé)任。

第八步:后續(xù)事項(xiàng)

交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?,如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電,還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走,最終業(yè)主才交鑰匙,正式完成交易。

風(fēng)險(xiǎn)提示:

①、如果交房時(shí)家具家電出現(xiàn)損壞甚至被搬走,而交房保證金無(wú)法彌補(bǔ)時(shí),買方通常很難找到賣家去索賠。所以最好在當(dāng)初約定交房保證金時(shí),盡量把保證金的數(shù)額做大;

②、戶口問(wèn)題也是交房時(shí)容易忽視的地方,所以在交房前,最好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。

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