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房屋租賃合同常見糾紛類型
1、房屋租賃合同是否必須采取書面形式?
《合同法》第215條規(guī)定,“租賃期限六個(gè)月以上的,應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的,視為不定期租賃”。
(1)口頭房屋租賃合同風(fēng)險(xiǎn)較大。當(dāng)事人房屋租賃合同采取口頭形式的,發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)要有其他證據(jù)證明。
(2)法律對(duì)長(zhǎng)期房屋租賃合同(6個(gè)月以上)要求采取書面形式。租賃期限6個(gè)月以上的口頭房屋租賃合同,視為不定期房屋租賃合同。
2、房屋租賃合同最長(zhǎng)期限是多少年?
《合同法》第214條規(guī)定,“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的,超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。”
(1)房屋租賃合同期限最長(zhǎng)20年,是指當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過(guò)20年;并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過(guò)20年。
(2)房屋租賃期間屆滿,當(dāng)事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。
(3)房屋租賃期限超過(guò)20年,并非整個(gè)租賃合同無(wú)效;而是超過(guò)20年部分租賃期限無(wú)效,也就是租賃期限按20年計(jì)算。
3、未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的城鎮(zhèn)房屋,當(dāng)事人訂立的房屋租賃合同是否無(wú)效?
《建筑法》第61條第二款規(guī)定,建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。
(1)城鎮(zhèn)房屋是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
(2)未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的城鎮(zhèn)房屋,當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同不因此無(wú)效。
(3)違反建設(shè)工程規(guī)劃的農(nóng)村房屋,當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同不因此無(wú)效。
4、臨時(shí)建筑物房屋租賃合同,是否有效?
“出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑,與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限,超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。”
非法的臨時(shí)建筑物房屋租賃合同除了在一審辯論終結(jié)前取得批準(zhǔn)有效以外,均為無(wú)效房屋租賃合同。
5、房屋租賃合同無(wú)效,產(chǎn)生哪些法律后果?
房屋租賃合同無(wú)效,當(dāng)事人不得請(qǐng)求支付租金;但是可以請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。
房屋租賃合同無(wú)效,當(dāng)事人可以請(qǐng)求賠償損失。
6、“一房數(shù)租”情況下,如何確定承租人?
出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人均主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:
(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;
(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。
“一房數(shù)租”占有人優(yōu)先→登記備案人優(yōu)先→先成立合同優(yōu)先。
7、什么是“買賣不破租賃”?
私有房屋在租賃期內(nèi),因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效?!逗贤ā返?29條規(guī)定,租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。
【提示】
“買賣不破租賃”受到事先抵押權(quán)、事前查封和當(dāng)事人約定的限制。
8、什么是承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?
《合同法》第230條規(guī)定,出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。
(1)在承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí),出租人負(fù)有在合理期限通知承租人的義務(wù)。
(2)“合理期限”沒(méi)有明確規(guī)定。目前只有“拍賣租賃房屋,應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人”規(guī)定。
9、出租人侵犯承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),承租人能否請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效?
出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形,承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的,人民法院不予支持。
隨著《民通意見》第118條規(guī)定的廢止,承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求法院確認(rèn)違反承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的房屋買賣合同無(wú)效。
10、房屋租賃糾紛如何確定管轄?
凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛,一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄,個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的,也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。
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