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占有排除妨害糾紛一案 依照民事訴訟法規(guī)定法院駁回上訴

法律快車 2022-09-01 14:42:19

上海市第二中級人民法院

民 事 判 決 書

上訴人(原審被告):李某某,男。

委托訴訟代理人:池律師,上海xx律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人:王律師,上海xx律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告):曾某某,男。

委托訴訟代理人:湯某某,上海xx律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人:吳某某,上海xx律師事務(wù)所律師。

上訴人李某某因與被上訴人曾某某占有排除妨害糾紛一案,不服上海市青浦區(qū)人民法院(2019)滬0118民初15155號民事判決,向本院提起上訴。本院于2020年1月8日立案后,依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

李某某上訴請求:撤銷一審法院判決,改判駁回曾某某在一審中的訴訟請求。事實(shí)與理由:曾某某自2005年4月起向李某某借款,計(jì)算至2009年12月25日,借款本息為人民幣(以下幣種均為人民幣)62萬元。雙方于2008年12月25日就上海市青XX區(qū)XXX弄XXX號房屋(以下簡稱“系爭房屋”)簽訂了買賣協(xié)議,因曾某某欠外債,上門討債的人很多,雙方遂確定房價(jià)為62萬元。協(xié)議第4條約定,在2009年12月底前,如曾某某將購房款返還給李某某,則李某某愿意將系爭房屋退還給曾某某;曾某某在2009年12月底前不能將購房款返還給李某某,李某某無義務(wù)返還房屋。借款到期后,李某某問過曾某某,曾某某表示無法歸還借款,房屋歸李某某,雙方達(dá)成以房抵債之合意,曾某某向李某某交付了系爭房屋的原始憑證。之后曾某某還向李某某借款,且近十年來未向李某某要求返還系爭房屋。若法院認(rèn)定以房抵債無效,則應(yīng)認(rèn)定曾某某提供的擔(dān)保系讓與擔(dān)保,該擔(dān)保系雙方真實(shí)意思表示,合法有效。在曾某某未還清李某某的借款本息之前,李某某對系爭房屋享有占用之權(quán)利,曾某某無權(quán)要求李某某返還系爭房屋。

曾某某辯稱,一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚正確,雙方之間就系爭房屋簽訂的協(xié)議名為房屋買賣,實(shí)為借款擔(dān)保,故雙方之間是借款關(guān)系。簽訂協(xié)議是債務(wù)未到期,李某某在借款并未到期前約定曾某某無法按約還款,李某某以明顯低于市場價(jià)值的對價(jià)通過買賣合同的形式取得房屋所有權(quán),違反了禁止流押的規(guī)定應(yīng)屬無效。債權(quán)到期后,曾某某從未有以房抵債的意思表示。多年來曾某某就房屋問題與李某某反復(fù)協(xié)商,欲通過清算的方式清償債權(quán),但李某某堅(jiān)持曾某某先支付對價(jià),使得雙方無法和解。李某某上訴要求占用系爭房屋無法律依據(jù)。

曾某某向一審法院提出訴訟請求:判令李某某立即搬出位于上海市XX區(qū)XXX弄XX號房屋,排除對曾某某房屋的妨害。

一審法院認(rèn)定事實(shí):本案系爭房屋位于上海市青X區(qū)XXX弄XXX號房屋(原來地址為X區(qū)XXX號)。系爭房屋對應(yīng)的青浦區(qū)農(nóng)村居民建房用地申請批復(fù)單上的戶主為案外人王某某、費(fèi)某。

2004年10月6日,曾某某(買方、乙方)與案外人王某某(甲方、賣方)簽訂《房屋買賣合同》,約定甲方將系爭房屋,建筑面積246.04平方米別墅賣給乙方所用。乙方愿以62萬元購買甲方名下的房屋產(chǎn)權(quán)及該房屋所涉的宅基地使用權(quán)歸屬給乙方使用。乙方將購房款一次性付清給乙方時(shí),甲方必須將別墅鑰匙交給乙方所用。協(xié)議簽訂后,曾某某付清了62萬元購房款,王某某將系爭房屋交付曾某某。

2008年12月25日,曾某某(賣方、甲方)與李某某(買方、乙方)簽訂《房屋買賣協(xié)議書》,約定甲方將系爭房屋(建筑面積246.04平方米)轉(zhuǎn)讓給乙方,房屋價(jià)格陸拾貳萬元(房屋價(jià)格包括房屋附屬設(shè)施及房屋內(nèi)的家具電器)(已付)。甲方承諾于2009年元月1日起將房屋交付給乙方,此后該房屋由乙方使用和處分。在2009年12月底前,如甲方將購房款返還給乙方,則乙方愿意將房屋退還給甲方,甲方在2009年12月底前不能將購房款退還給乙方,乙方無義務(wù)返還房屋。見證人處有案外人蔣榮簽字。

同日,曾某某向李某某出具收條,載明:“今收到李某某購房款陸拾貳萬元整,在2009年7月底前還叁拾萬元整,2009年12月底付清。”

2017年4月27日,曾某某向李某某出具借條,載明:“今收到李某某人民幣壹拾伍萬元整,月息2分,到年底未結(jié)息,應(yīng)付滯納金。”

2018年6月9日,李某某向曾某某發(fā)短信:“你和我說好六月二三號商量房子事宜,你現(xiàn)在騙我,打電話你不接,一七年和我借的錢說好年底還,到現(xiàn)在都不還……”2018年6月11日,曾某某向李某某發(fā)短信,表示:“我2004年六月份左右和你小舅子借了十五萬,到年底我還了十萬,05年上半年我還了三萬,后來把賬轉(zhuǎn)給你,06年跟你借了二十萬,08年和你協(xié)議到09年還你,但你說本息60萬,我想大家是老鄉(xiāng)那就這么先說定了,當(dāng)時(shí)你要求房子讓你住進(jìn)一間房間,說以后支持我,我09年初就讓你的人住進(jìn)去二間房子,后來把我其他幾個(gè)房間鎖撬開租給別人,我現(xiàn)在真的很困難,愿意和你坐下來談,你怎么說。”同日,李某某回復(fù):“坐下來談可以,去年你說好的年底和我結(jié)算,叫我房子不要租,我一直等你,卻沒有得到你的回音。后來五月底說好雙方協(xié)商,可你又不講信用,打電話不接。……我以前不認(rèn)識你,你叫朋友和我借錢……借了幾次多少我們都忘記了,因?yàn)楹湍憬Y(jié)過賬,條子被你收回了。07年底我們向你要錢,你沒有,愿意房屋讓給我們,我當(dāng)時(shí)說沒有產(chǎn)證的房子不要,叫你還錢,但你說沒有,我們沒辦法,就把你的房子口頭上承認(rèn)下來,當(dāng)時(shí)結(jié)好賬共62萬,說好09年底錢全部給我,我房子給你,并寫好協(xié)議,不還房子歸我。后來你把房屋主動讓出,我們沒辦法只能把你房子接過來。你外債較多,經(jīng)常來敲門,我只能出錢叫親戚守護(hù),怎么說我們撬你門呢?2017年你又和老房東到我這借15萬,說好給我月息兩分,中間催過多少次兩年你也沒有還過一分錢,中間還借過一萬,共七八十萬……”

目前,曾某某仍未還清向李某某所借的欠款,系爭房屋由李某某占有。

一審審理中,曾某某表示:1、涉案協(xié)議不是買賣房屋,是民間借貸關(guān)系的擔(dān)保。涉案協(xié)議簽訂時(shí),曾某某債務(wù)尚未到期,債務(wù)結(jié)算期及履行期都是2009(一審誤寫為2019)年12月30日。截止2008(一審誤寫為2018)年12月25日,曾某某欠李某某22萬本金,到2019年年底結(jié)算為60萬左右。即使按照李某某的計(jì)算方法,曾某某、李某某間債務(wù)也是62萬。曾某某2004年購買房屋是62萬,2008年房價(jià)140多萬,2009年底大概150萬多,62萬遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上述房價(jià),不符常理,協(xié)議書不是選擇條款。李某某目前收取租金折抵利息,加上2007年借款,曾某某共欠付李某某本金37萬,本案應(yīng)適用民間借貸司法解釋第24條。2、債權(quán)到期前約定以房抵債為法律禁止。在債務(wù)不能履行時(shí)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的方式是對標(biāo)的物清算,而非所有權(quán)轉(zhuǎn)移。曾某某債務(wù)到期后沒有明確過以房抵債,協(xié)議第4條流質(zhì)條款系無效。雙方未簽訂有效的買賣合同或以房還款協(xié)議等,在債權(quán)到期后未進(jìn)行清算,也未書面方式確認(rèn)標(biāo)的物清償,不發(fā)生以物抵債效力。原李某某多次就借款事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商,也不存在默認(rèn)抵債。曾某某每年與李某某協(xié)商拿回房屋出售后歸還借款,2017年雙方在王某某及李永昌家中都協(xié)商過,但李某某不同意,要求先還錢再歸還。曾某某至今未還清,但不代表李某某享有所有權(quán)。3、協(xié)議簽訂后未交付李某某。2009年,李某某要求曾某某給一間房居住以保證借款,但李某某將其他房間撬鎖,一直將系爭房屋占有使用并轉(zhuǎn)租,妨害了曾某某對房屋的占有處分。曾某某至今才起訴是希望與李某某協(xié)商,另行出售房屋后歸還借款。目前房價(jià)400多萬,李某某要求收取一半房款。李某某可就債權(quán)債務(wù)另行起訴,如需處理房屋,曾某某同意配合出售。

李某某表示:1、涉案協(xié)議書不是借款的擔(dān)保,不適用民間借貸司法解釋第24條。涉案協(xié)議書簽訂是因?yàn)樵衬城房睿炗啎r(shí)曾某某債務(wù)尚未到期,債務(wù)結(jié)算期及履行期都是2009年12月25日。簽訂協(xié)議書時(shí),因曾某某欠債上門討債的較多,雙方確定房價(jià)62萬元。協(xié)議第4條約定曾某某有選擇權(quán),明確約定曾某某不還錢,李某某就取得所有權(quán)。2、即使第4條無效,曾某某以系列行為明確了以房抵債。債務(wù)到期后李某某問過曾某某,曾某某表示無法歸還借款,房屋歸李某某,曾某某選擇了以房抵債。且之后還向李某某借款、交付相關(guān)原始憑證,且十年來未要回過房屋,均是確認(rèn)了以房抵債。3、曾某某在2009年上半年將房屋交付李某某,李某某沒有撬鎖,因當(dāng)時(shí)李某某在寶山,讓其他人看管。如曾某某同意將房價(jià)增值部分的一半給李某某,李某某同意返還房屋。

一審法院認(rèn)為,曾某某與王某某簽訂的房屋買賣合同雖系雙方真實(shí)意思的表示,但上述標(biāo)的物的交易行為違反了法律的禁止性規(guī)定,應(yīng)為無效。但基于雙方已實(shí)際履行該合同,曾某某已付購房合理對價(jià)、房屋已實(shí)際交付曾某某,從遵循公平原則的角度出發(fā),考慮到曾某某對上述房屋的投入、實(shí)際履行情況、房屋可維持居住使用等現(xiàn)狀,曾某某有合法占有、使用系爭房屋的權(quán)利。

曾某某、李某某房屋買賣協(xié)議書簽訂前,雙方存在借貸關(guān)系,簽訂時(shí)曾某某債務(wù)尚未到期,結(jié)合在案證據(jù)材料,協(xié)議約定的62萬元并非真正的購房款,而系曾某某的借款本息,且該價(jià)格低于房屋當(dāng)時(shí)及目前的價(jià)值,協(xié)議書第4條約定在一定期限內(nèi)曾某某還清借款則李某某返還房屋,否則李某某無義務(wù)返還,故曾某某、李某某之間并非真實(shí)的房屋買賣關(guān)系,房屋買賣實(shí)為借貸的擔(dān)保。第4條實(shí)則約定在曾某某無法按約歸還借款時(shí),李某某是以明顯低于房屋價(jià)值的對價(jià)通過買賣合同的形式取得房屋所有權(quán),違反了禁止流押的法律規(guī)定,應(yīng)屬無效。

李某某至今占有房屋,在曾某某未能按約向李某某償還借款本息的情況下,李某某主張?jiān)衬骋呀?jīng)以系列行為表明確認(rèn)了以房抵債,李某某享有房屋所有權(quán)和使用權(quán),但根據(jù)在案證據(jù)材料,在債務(wù)到期后,雙方未明確書面約定過以房屋抵債,李某某也難以證明雙方已經(jīng)最終結(jié)算并最終協(xié)商一致將借款關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)榉课葙I賣合同關(guān)系,對于李某某上述意見法院難以采信。李某某對曾某某享有的是債權(quán)而非物權(quán),其可以通過向曾某某主張債權(quán)的方式進(jìn)行救濟(jì),目前李某某妨害了曾某某對房屋的占有使用,曾某某有權(quán)要求其排除妨害。

一審法院判決:李某某應(yīng)于判決生效之日起十五日內(nèi)搬離上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)蘆沈路XX區(qū)XXX弄XX號房屋,并將上述房屋還給曾某某。

本院經(jīng)審理查明,一審法院查明事實(shí)屬實(shí),本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為,曾某某通過與案外人王某某簽訂的《房屋買賣合同》取得對系爭房屋占有、使用的權(quán)利。雖然上述買賣合同因標(biāo)的物的交易行為違反法律禁止性規(guī)定而無效,但基于雙方已實(shí)際履行了合同,一審法院從遵循公平原則的角度出發(fā),認(rèn)可曾某某仍對系爭房屋享有占有、使用的權(quán)利并無不妥。

本案中當(dāng)事人雙方簽訂《房屋買賣協(xié)議書》前已存在借貸關(guān)系,且曾某某的債務(wù)尚未到期,結(jié)合該協(xié)議第4條約定的內(nèi)容來看,該協(xié)議名為房屋買賣,實(shí)為借貸之擔(dān)保。鑒于該條款違反了禁止流押的法律規(guī)定,應(yīng)屬無效。從現(xiàn)有證據(jù)分析,尚不能得出上述債務(wù)到期后雙方達(dá)成以房抵債的意思表示。故李某某上訴稱曾某某已將系爭房屋賣于李某某,李某某現(xiàn)為系爭房屋的權(quán)利人之理由,缺乏事實(shí)和法律依據(jù),本院不予采信。

李某某上訴還稱若法院不認(rèn)定雙方達(dá)成以房抵債之合意,則應(yīng)認(rèn)定上述協(xié)議第4條約定的內(nèi)容為讓與擔(dān)保,其成為系爭房屋的權(quán)利人。讓與擔(dān)保是指債務(wù)人或者第三人為擔(dān)保債務(wù)的履行,將標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給他人,于債務(wù)不履行時(shí),該他人可就標(biāo)的物受償?shù)囊环N非典型擔(dān)保。其實(shí)質(zhì)是一種清算型讓與擔(dān)保,債務(wù)人到期未清償債務(wù),標(biāo)的物不能直接歸屬于債權(quán)人,而是債權(quán)人有權(quán)請求參照法律關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定對財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)優(yōu)先償還其債務(wù)。更何況本案中,系爭房屋的交易行為違反法律禁止性規(guī)定,且所涉擔(dān)保未經(jīng)合法公示。故不能認(rèn)定系爭房屋的現(xiàn)權(quán)利人為李某某。曾某某有權(quán)要求李某某搬離并返還系爭房屋。

綜上所述,李某某的上訴請求不能成立,應(yīng)予駁回。一審判決正確,應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。

二審案件受理費(fèi)80元,由李某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長  丁某某

審判員  徐 某

審判員  王 某

二〇二〇年二月十四日

書記員  張某某

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