如何出售有貸款的房屋?

(資料圖)

對(duì)賣(mài)方來(lái)說(shuō)，出售未還清貸款的房屋，也許不能及時(shí)解除房屋抵押。而未解除抵押的房屋無(wú)法順利過(guò)戶，賣(mài)方很可能因逾期不能辦理過(guò)戶手續(xù)而承擔(dān)違約責(zé)任。所以，賣(mài)方在出賣(mài)有貸款的房屋時(shí)，首先要贖樓，然后再按照貸款房屋出賣(mài)流程辦理相關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)。

1、轉(zhuǎn)按揭

轉(zhuǎn)按揭指把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但據(jù)了解，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少，你需要提前向貸款銀行進(jìn)行咨詢。

貸款房屋轉(zhuǎn)按揭流程：

(1)買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》;

(2)買(mǎi)方、賣(mài)方、律師事務(wù)所三方簽訂《轉(zhuǎn)按揭交易安全保證合同》;

(3)買(mǎi)方交納房子的首付款(按交易價(jià)格與評(píng)估價(jià)格孰低的原則，一年內(nèi)免評(píng)估，以原購(gòu)買(mǎi)價(jià)為準(zhǔn));

(4)賣(mài)方的貸款銀行書(shū)面同意提前一次性還款的確認(rèn)函(包括所欠資款本息、還款帳號(hào));

(5)買(mǎi)方據(jù)前述文件及個(gè)人資信文件向貸款銀行申請(qǐng)二手房按揭貸款(提出貸款申請(qǐng)，律師初審，銀行復(fù)審);

(6)賣(mài)方向買(mǎi)方實(shí)際交付房屋;

(7)銀行復(fù)審?fù)ㄟ^(guò)后放款，向賣(mài)方的銀行劃款;

(8)賣(mài)方收到款項(xiàng)后，與原貸款行解除貸款合同和抵押登記，與買(mǎi)方、律師一同辦理過(guò)戶、并且抵押給買(mǎi)方的貸款銀行;

(9)買(mǎi)方的貸款銀行將首付款付給賣(mài)方。

2、用買(mǎi)方的首付款繳清剩余貸款

二手房交易中，如果賣(mài)方出售有貸款的房屋，多選擇這種方式還清貸款。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過(guò)大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。

通常情況下，買(mǎi)方會(huì)認(rèn)可首付房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣(mài)方可以利用買(mǎi)方的首付將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。

【法律依據(jù)】

《民法典》第四百零六條，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

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