期房是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)權(quán)證)止，所出售的商品房。那么期房轉(zhuǎn)讓需要什么程序，期房轉(zhuǎn)讓的程序是怎樣的？

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期房轉(zhuǎn)讓需要什么程序？

張磊律師解答：

期房轉(zhuǎn)讓的手續(xù)如下：

第一步，簽訂轉(zhuǎn)讓合同。第二步，需要轉(zhuǎn)讓雙方辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。第三步，經(jīng)批準(zhǔn)后，依法繳納印花稅，然后由審批部門在轉(zhuǎn)讓合同上加蓋預(yù)售登記專用章。第四步，轉(zhuǎn)讓方所持原預(yù)售合同正本移交給受讓方，受讓方憑此件與開發(fā)商辦理過戶手續(xù)，主管機(jī)關(guān)經(jīng)辦人將轉(zhuǎn)讓合同副本、轉(zhuǎn)讓審批表等有關(guān)材料歸入原登記留存的預(yù)售合同檔案。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

期房交易賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：印花稅：房款的0.05%(部分地區(qū)免征)交易費(fèi)：3元/平方米，營(yíng)業(yè)稅：兩次交易差額的5.55%(房產(chǎn)證滿5年免征)，個(gè)人所得稅：房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年且是 住房的可以免除)，部分地方個(gè)稅按房屋成交總價(jià)的2%征收。營(yíng)業(yè)稅部分，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，按售房收入全額繳納營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。

張磊律師補(bǔ)充：

根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定中可知，沒有取得權(quán)屬證書的房產(chǎn)是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。由于期房尚未交付，因此是不能取得國(guó)家頒發(fā)的房產(chǎn)證的，換言之期房是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。

由于不動(dòng)產(chǎn)買賣的特殊性，《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)讓：(六)、未依法登記取得權(quán)屬證書的”，該條限定的是已竣工交付使用的不動(dòng)產(chǎn)，不涉及預(yù)售商品房。

從法理上分析，預(yù)購(gòu)房的轉(zhuǎn)讓不是房屋的轉(zhuǎn)讓，而是預(yù)購(gòu)合同的轉(zhuǎn)讓，《辦法》明確了與購(gòu)房轉(zhuǎn)讓的合法性，同時(shí)對(duì)轉(zhuǎn)讓程序進(jìn)行了規(guī)定。