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解決一房二賣糾紛:法律途徑及應(yīng)對(duì)策略?
購房者遭遇一房二賣,可以通過協(xié)商、仲裁、訴訟的方式維權(quán)。
“一房二賣”是指房屋的所有權(quán)人將同一套房屋分別出賣給兩名購房人,就同一套房屋和兩名購房人分別訂立房屋買賣合同的行為。法律并沒有明確禁止一物二賣,并沒有因一物二賣而當(dāng)然否定合同效力,只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。
(資料圖片)
也就是說,這兩份合同如果沒有法律規(guī)定的合同無效情形的,均為有效的合同。即,并不因?yàn)榉恐髟谙扔喠⒘艘环莘课葙I賣合同,房主訂立的第二份買賣合同就必然無效。如此一來,房主“一房二賣”將產(chǎn)生兩份合同義務(wù),任何一份合同不能履行的,都將承擔(dān)違約賠償責(zé)任。兩份買賣合同均為有效且各買受人均要求履行合同的,應(yīng)按照已辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位,但惡意辦理登記的買受人,其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。
一房二賣情況下,房產(chǎn)歸屬有以下規(guī)定:
1、若兩份合同都沒有辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標(biāo)的房屋尚未交付的情況,屬于兩份合同均處于未實(shí)際履行的狀態(tài),應(yīng)當(dāng)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行為優(yōu)先履行判定標(biāo)準(zhǔn)。即哪一份合同簽訂的日期在前則能優(yōu)先擁有房屋的產(chǎn)權(quán),即先簽訂合同的一方可以優(yōu)先獲得房屋的產(chǎn)權(quán);
2、兩份合同都沒有辦理登記,其中一份合同已將標(biāo)的物房屋交付。其中一份合同得到實(shí)際履行,體現(xiàn)了賣房人的意愿,這種履行也是合法履行,這時(shí),已經(jīng)接房的一方就可以獲得房屋的產(chǎn)權(quán),而不論簽訂合同的先后順序;
3、兩份合同中一份已進(jìn)行了過戶登記,另一份未作過戶登記,(不管房屋是交付了哪一方),那么已經(jīng)登記的一方取得了房屋的產(chǎn)權(quán)。因房屋的過戶登記是物權(quán)變更范疇,按照物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理,先辦理登記的,在所有程序上簽訂的合同都能被確認(rèn)的效力,而未辦理登記的,只能選擇向賣房人要求賠償。
【法律依據(jù)】
《民法典》第二百零九條,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但是法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記。
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