一套房子兩次出售如何處理?

(相關(guān)資料圖)

一房?jī)少u判決處理辦法是：

1、出賣人先后與兩個(gè)不同的買受人訂立合同，與后訂立合同的買受人辦理登記

出賣人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的規(guī)定，對(duì)債權(quán)得不到滿足的買受人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

在該情形下，兩個(gè)房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的購(gòu)房者已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。

此時(shí)，前后兩個(gè)購(gòu)房者享有的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)是不同的。后一個(gè)購(gòu)房者因?yàn)橐呀?jīng)取得了產(chǎn)權(quán)，對(duì)房屋享有的是物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。前一個(gè)購(gòu)房者產(chǎn)生的是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)系一種對(duì)出賣人的請(qǐng)求給付，但是對(duì)房屋來(lái)說(shuō)前一個(gè)購(gòu)房者沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)，所以應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。

根據(jù)法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)歸他人所有，開(kāi)發(fā)商對(duì)前一個(gè)購(gòu)房者實(shí)際履行已不能，在該種情形下，前一個(gè)購(gòu)房者不能強(qiáng)制履行購(gòu)房合同。此時(shí)，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。關(guān)于損害賠償?shù)臄?shù)額多少，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，應(yīng)以填補(bǔ)債權(quán)人所受損害及所失利益為限。

2、在一房二賣中，出賣人與買受人簽訂合同并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記之后，又與他人就同一房屋簽訂買賣合同

在一房二賣中，這種情形也很普遍。此時(shí)，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過(guò)戶，開(kāi)發(fā)商已非房屋所有權(quán)人。民法典第五百九十七條第一款規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。”不屬于出賣人所有且出賣人無(wú)處分權(quán)的物，不構(gòu)成買賣合同的標(biāo)的物。此行為屬于無(wú)權(quán)處分行為，因無(wú)權(quán)處分并最終導(dǎo)致合同無(wú)效的，由開(kāi)發(fā)商向后一個(gè)購(gòu)房者承擔(dān)信賴?yán)娴馁r償。

3、在一房二賣中，二次買賣均未完成過(guò)戶登記的處理

法院就會(huì)考慮當(dāng)事人雙方未登記的原因、雙方或一方的過(guò)錯(cuò)情況、買受人長(zhǎng)期占有房屋的事實(shí)、買賣關(guān)系的特征、返還房屋是否可能等因素決定是否確認(rèn)原關(guān)系無(wú)效。

也就是說(shuō)，如果兩個(gè)買賣合同都沒(méi)有辦理過(guò)戶，法院會(huì)區(qū)別不同情況，予以合理的處理。

一、一房二賣的概念

“一房二賣”是指房屋的所有權(quán)人將同一套房屋分別出賣給兩名購(gòu)房人，就同一套房屋和兩名購(gòu)房人分別訂立房屋買賣合同的行為。

二、一房二賣的效力分析

(一)先、后買受人中有一個(gè)買受人已進(jìn)行房屋登記，而其他買受人的房屋買賣合同均簽訂于房屋登記之前，則所涉及的買賣合同為有效或?yàn)榭沙蜂N。

(二)先、后買受人中有一個(gè)買受人已取得房屋所有權(quán)證，簽訂于取得房屋所有權(quán)證之前的合同，為有效合同;簽訂于房屋登記之后的合同，為無(wú)效合同;

(三)先、后買受人都沒(méi)有進(jìn)行房屋登記，只要不存在法定的無(wú)效情形，所有的買賣合同均為有效或?yàn)榭沙蜂N。

三、預(yù)防一房二賣的方法

(一)簽訂正式的購(gòu)房合同

因?yàn)榉课莸氖褂霉δ芫哂信潘裕?，買賣雙方一旦簽訂正式的購(gòu)房合同，買方就是房屋的合法占有人，其他人無(wú)權(quán)再使用該房屋。如果賣方同時(shí)與多方簽訂正式的房屋買賣合同，眾多買方中仍然是只能有一人獲得該房屋的使用功能。

(二)提高定金支付比例

對(duì)于房屋交易來(lái)說(shuō)，提高付款額度是一件利弊共存的事情，利處在于，提前支付較高的房款，可以穩(wěn)定房主的心，更加順利而負(fù)責(zé)的完成房屋交易。弊端在于一旦發(fā)生什么風(fēng)險(xiǎn)，損失也不小。

(三)進(jìn)行房屋網(wǎng)簽合同的登記

網(wǎng)簽同樣具備防止房屋一房二賣的效力。網(wǎng)簽代表著該房屋在互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)上已經(jīng)留下交易記錄，有心人一查就可知道房屋的走向。同時(shí)網(wǎng)簽之后，如果賣方想反悔，無(wú)論是漲價(jià)還是毀約賣給第三方，如果想要順利完成房屋交易都需要注銷網(wǎng)簽記錄才能進(jìn)行接下來(lái)的相關(guān)事宜。

(四)提前完成預(yù)告登記

所謂預(yù)告登記指的是具有預(yù)購(gòu)商品房、以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押以及法律法規(guī)規(guī)定的其他情形之一的當(dāng)事人便可以申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書(shū)面同意，處分該房屋的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。

簡(jiǎn)而言之就是，買方申請(qǐng)并完成了預(yù)告登記，賣方即使把房屋一房二賣，其他的買方也得不到房子，合同是無(wú)效的。如果情節(jié)嚴(yán)重的話，其他的買方還會(huì)以“惡意串通損害第三人利益”為由，失去房屋購(gòu)買資格。

(五)詳細(xì)登記房屋信息

做好房屋信息登記，不斷完善房屋交易管理系統(tǒng)，方便更多的購(gòu)房者查詢到房屋的詳細(xì)信息，才是遏止一房二賣的有效辦法。我國(guó)的《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記，包括地理位置、樓號(hào)、單元號(hào)、戶號(hào)。無(wú)論是原業(yè)主網(wǎng)簽備案，還是房屋交易中的合同詳細(xì)內(nèi)容，完善周詳?shù)男畔⒁约暗怯浨闆r是保障交易公平、透明的重要前提。

(六)通過(guò)訴訟手段維護(hù)自己利益

房屋買賣合同一旦簽訂，便具備了法律效力。任何一方都要遵守合同約定，不得無(wú)故違約。如果賣方想要?dú)Ъs或者是出現(xiàn)一房二賣的情況，買方有權(quán)依照合同向法院提出訴訟，要求賣方繼續(xù)履行合同或者是賠償買方的損失。

【法律依據(jù)】

《民法典》第一百四十三條

具備下列條件的民事法律行為有效：

(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;

(二)意思表示真實(shí);

(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

第一百五十四條

行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。

第一百八十六條

因當(dāng)事人一方的違約行為，損害對(duì)方人身權(quán)益、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇請(qǐng)求其承擔(dān)違約責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任。

第二百零九條

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

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