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一、商品房買賣程序是什么
1、簽訂《認(rèn)購書》。
(資料圖片僅供參考)
《認(rèn)購書》是商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件。
2、簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》。
購買人在簽訂《認(rèn)購書》后,應(yīng)當(dāng)在《認(rèn)購書》中約定的時(shí)間內(nèi)到約定的地點(diǎn)簽訂正式的《商品房買賣合同》。簽訂買賣合同是整個(gè)購房程序中最重要一環(huán),是購房人與開發(fā)商達(dá)成商品房買賣的最終合意。
3、與開發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》。
為鼓勵購房者購買所建房屋,開發(fā)商請求銀行提供房地產(chǎn)抵押貸款,開發(fā)商要與銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議書,銀行、開發(fā)商與購房者應(yīng)簽訂按揭貸款合同和擔(dān)保書。在商品房預(yù)售中,購房人通過按揭方式購買商品房的,通常方式是支付一部分樓價(jià)款(即首付款)給開發(fā)商,其余房價(jià)款則通過金融機(jī)構(gòu)貸款支付給開發(fā)商。
4、辦理預(yù)售登記。
商品房預(yù)售,開發(fā)企業(yè)與購買人簽訂商品房預(yù)售合同(即《商品房買賣合同》)。買賣雙方應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi),向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。辦理預(yù)售(買賣)登記時(shí),買賣雙方必須帶齊全部預(yù)售(買賣)契約。買方可以自己去辦理,也可以委托他人代理,委托代理人辦理的,應(yīng)當(dāng)有書面委托書。如果親自辦理手續(xù),應(yīng)攜帶上述能證明身份的個(gè)人有效證件。
5、《商品房抵押貸款合同》登記備案。
在購買人取得商品房產(chǎn)權(quán)之前,無法就按揭房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)利登記,因此,交易各方只能在《商品房買賣合同》上加蓋“已辦理抵押備案登記”章,并有房管局出具房地產(chǎn)抵押登記證明書,以此公示房屋按揭的情形。
6、房屋交付使用。
開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給購買人。開發(fā)商入住通知單,并安排購房人與物業(yè)服務(wù)公司接洽。物業(yè)服務(wù)公司將給購房人出具《臨時(shí)業(yè)主公約》和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
7、辦理大確權(quán)證(初始登記)。
商品房在竣工驗(yàn)收合格后的30天內(nèi),開發(fā)商到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記部門辦理整幢物業(yè)的確認(rèn)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),經(jīng)審查確認(rèn)權(quán)屬后,由登記所發(fā)給《商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書》,將整幢確權(quán)到開發(fā)商名下,亦即將整幢物業(yè)的產(chǎn)權(quán)初始登記到開發(fā)商名下。
8、辦理產(chǎn)權(quán)過戶,領(lǐng)取房產(chǎn)證。
開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi),將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。
9、辦理抵押權(quán)登記。
購房人取得房產(chǎn)證之后,根據(jù)按揭合同約定,到房管部門辦理房屋抵押登記,至此,房地產(chǎn)抵押發(fā)生法律上的效力。銀行對按揭的商品房擁有抵押權(quán)并持有該房的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。實(shí)踐中,銀行為防止業(yè)主未經(jīng)其同意而持房產(chǎn)證與第三人進(jìn)行交易的情況發(fā)生,一般會自己收執(zhí)保管業(yè)主的房產(chǎn)證。
10、買受人還清按揭貸款,注銷抵押登記。
買受人按貸款合同規(guī)定的期限按時(shí)還清銀行按揭袋款或提前還清銀行的按揭貸款后,持相關(guān)還清貸款的證明及相關(guān)資料,到房管部門注銷房屋的抵押登記,銀行向房管部門交還《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。自此,業(yè)主將銀行收執(zhí)的房產(chǎn)證收回,該房的抵押行為解除,業(yè)主完全掌握房屋的所有權(quán)。
買賣商品房需要簽訂購房合同,要進(jìn)行預(yù)售登記,要去房地產(chǎn)管理部門辦理合同備案手續(xù)。對購房合同進(jìn)行網(wǎng)簽備案,可以維護(hù)購房者的合法權(quán)益,可以防止一房多賣的情況出現(xiàn),網(wǎng)簽備案需要遵循一定的流程,要提供購房合同,購房者的身份證明材料。
二、一般買房子結(jié)婚證必須要嗎?
一般買房子結(jié)婚證是否要就要看當(dāng)事人是否已結(jié)婚;
(一)、全款買房需要的證件
1、已婚:夫妻雙方的結(jié)婚證、身份證、戶口本
2、單身:身份證、戶口本、單身證明
3、按照當(dāng)?shù)卣咭?guī)定的其他證件
(二)、貸款買房需要的證件
1、已婚:結(jié)婚證、戶口本、收入證明、單位營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章、工資卡流水(一年或者半年,銀行不同,需求不同)、身份證、配偶的身份證、配偶的戶口本、配偶的結(jié)婚證。如兩人共同借款,配偶還需要出示收入證明、單位營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章、工資流水。2、單身:單身證明(單位、街道或者戶口所在地派出所出示的均可)、戶口本、收入證明、銀行流水單、身份證。
3、按照當(dāng)?shù)卣咭?guī)定的其他證件
(三)、公積金買房需要的證件。個(gè)人申請公積金住房貸款需要提交的材料:
1、申請人身份證復(fù)印件;
2、申請人戶口本(含首頁,戶主頁)復(fù)印件;
3、申請人收入證明原件;
4、申請人公積金交存證明原件;
5、購房合同和購房首付款發(fā)票原件。
已經(jīng)結(jié)婚的還需提供配偶的上述材料和結(jié)婚證復(fù)印件;
6、房屋銷售許可證復(fù)印件;
7、土地使用證復(fù)印件。
三、沒有結(jié)婚證影響貸款買房嗎?
1、合乎貸款條件(穩(wěn)定的收入可以支付每月還款、有良好的信譽(yù)等)、合乎買房要求(名下房產(chǎn)少于兩套)就可以申請貸款。貸款一般需要的文件有身份證、收入證明、房產(chǎn)情況證明、使用公積金貸款的需要提供24月繳存證明。
2、如果是婚后普按揭購房的,是需要提供結(jié)婚證的,如果結(jié)婚證丟失的,可以去民政局補(bǔ)辦的。但如果不提供結(jié)婚證是不能在銀行辦理購房按揭貸款的。
3、結(jié)婚證是婚姻登記管理機(jī)關(guān)簽發(fā)的證明婚姻關(guān)系有效成立的法律文書。正本一式兩份,男女雙方各持一份,其式樣由民政部統(tǒng)一制定,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府統(tǒng)一印制,由縣、市轄區(qū)或不設(shè)區(qū)的市人民政府加蓋印章,結(jié)婚證書須貼男女雙方照片,并加蓋婚姻登記專用鋼印。
綜合上面所說的,如果是屬于夫妻購房就必須要有合法的結(jié)婚證才能依法的辦理,如果單位就需要開具單身的證明,這樣才能保障到當(dāng)事人權(quán)益,所以,在辦理的時(shí)候就可以多咨詢一下,如果條件不符合,那么購買房子的手續(xù)是很難辦理下來的。
【溫馨提示】并不是每種情況都是客觀一致的,一個(gè)同類型的答案能夠解決我們遇到的85%法律風(fēng)險(xiǎn)。但真正的解決方案需要具體問題具體分析,在復(fù)雜的情況下,建議盡快咨詢專業(yè)律師,僅需3~15分鐘獲得針對性解答!
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