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買到“兇宅”是否可以反悔?“兇宅”在司法實踐中被認定的情形有哪些?

法制法律網(wǎng) 2023-04-04 08:42:03

買到“兇宅”是否可以反悔

房屋買賣作為一項重大民事活動,是目前社會中大多數(shù)家庭需要面對的問題。而房屋的品質(zhì)、位置、周圍的配套設(shè)施等都被作為整體價值的考量。房屋為居住人提供的不僅僅是物質(zhì)上的遮風(fēng)擋雨,也提供精神上的安定感、幸福感。如果房屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡事件,往往會使房屋整體價值下降,若買受人知曉房屋發(fā)生過死亡事件,作為購買方必將對房屋價值重新做出判斷。

一、“兇宅”會如何影響房屋買賣關(guān)系?

按日常生活經(jīng)驗及民間習(xí)俗,購買房屋都會挑選沒有發(fā)生過非正常死亡的房屋。因為在中國的傳統(tǒng)習(xí)俗決定了我們的這種思想觀念,而當(dāng)這種觀念幾乎成為整個社會共識的時候,也就順理成章的成為了我們民法中所說的“公序良俗”。房屋出現(xiàn)過非正常死亡現(xiàn)象,民眾就會產(chǎn)生相當(dāng)?shù)牡钟|情形。

房屋為居住人提供的不僅僅是物質(zhì)上的遮風(fēng)擋雨,也提供精神上的安定感、幸福感。如果居住的房屋屬于“兇宅”,那么房屋能夠提供的精神價值將會大打折扣,房屋的整體價值也勢必會有一個大幅的減少。如果房屋的出賣人對該事項進行隱瞞,那么在買受人知道房屋是“兇宅”后,勢必會產(chǎn)生糾紛。

二、“兇宅”在司法實踐中被認定的情形有哪些?

從一般民間的說法來看,所謂兇宅是指在該房屋內(nèi)曾發(fā)生諸如自殺、他殺、意外事故等非正常原因死亡以及其他重大異?,F(xiàn)象的房屋。在司法實踐當(dāng)中一般能夠確定為“兇宅”的情形包括兩種:

(1)曾經(jīng)在該房屋內(nèi)發(fā)生過自殺、他殺事件等人為因素導(dǎo)致的非正常死亡;

(2)曾經(jīng)在該房屋內(nèi)發(fā)生過非因個人身體原因?qū)е碌囊馔獾乃劳觥?/p>

(3)在該房屋內(nèi)跳樓導(dǎo)致的死亡、發(fā)生在房屋或建筑周圍的死亡、發(fā)生在房屋內(nèi)部的自然死亡等是否屬于“兇宅”的范疇尚有爭議。

三、出賣人故意隱瞞“兇宅”信息,買受人如何保護自己的合法權(quán)益?

如果出賣人隱瞞了房屋是“兇宅”信息,那么買受人可以要求撤銷該合同,并讓出賣人承擔(dān)履行合同所支出的相關(guān)費用。撤銷該合同的法律依據(jù)是《民法典》的第一百四十八條,“房屋買受人受到了欺詐,可以申請仲裁或向法院提起訴訟進行撤銷。”撤銷的合同視為自始未發(fā)生。

四、對于“欺詐”法律是如何規(guī)定的呢?

根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定以及司法實踐,“欺詐”的構(gòu)成要件一般來說有四個:

1.欺詐者故意告知虛假事實或者故意隱瞞事實;

2.相對人因為該欺騙陷入、維持或者加深了錯誤的認識;

3.相對人因為該欺騙進行了錯誤的意思表示(也就是進行了相應(yīng)的行為,且該行為與欺騙有法律上的因果關(guān)系);

4.欺騙者的欺騙具有不正當(dāng)性。

在“兇宅”中的欺詐表現(xiàn)為,出賣人沒有將該房屋發(fā)生過的“非正常死亡”現(xiàn)象告知買受人,導(dǎo)致買受人買受了房屋。

五、撤銷權(quán)的行使是否具有時間限制?

撤銷權(quán)的行使只能采取起訴或申請仲裁。根據(jù)《民法典》第一百五十二條“有下列情形之一的,撤銷權(quán)消滅:

(一)當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)、重大誤解的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起九十日內(nèi)沒有行使撤銷權(quán);

(二)當(dāng)事人受脅迫,自脅迫行為終止之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán);

(三)當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為表明放棄撤銷權(quán)。

當(dāng)事人自民事法律行為發(fā)生之日起五年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的,撤銷權(quán)消滅。”

由此得出撤銷權(quán)的行使是要受除斥期間的限制。也就是說,經(jīng)過這個時間撤銷權(quán)就消滅了。那么如果一直不知道該房屋是“兇宅”,那么撤銷權(quán)的最長除斥期間是5年。根據(jù)實際情況考慮,確定撤銷權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道的開始時間,往后計算一年,經(jīng)過一年的除斥期間這項權(quán)利就消滅了,無法再主張。

六、司法實踐中對“兇宅”行使撤銷權(quán)是如何支持的?

在司法實踐當(dāng)中,對于“兇宅”構(gòu)成欺詐進行撤銷的裁判理由有兩種說法:

1.“兇宅”曾發(fā)生過非正常死亡事件,雖然不影響房屋在物理性質(zhì)上的使用,但房屋買受人對此產(chǎn)生的“忌諱”屬于社會普遍存在的傳統(tǒng)心理。因此違背“公序良俗”可以進行撤銷;

2.“兇宅”會對房屋的市場價值和使用價值產(chǎn)生較大的影響,屬于與訂立合同有關(guān)的重要事實。對此事實,房屋出賣方在締約過程中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循誠實信用原則,予以披露和告知。該信息未被披露對締約的基礎(chǔ)會產(chǎn)生實質(zhì)性影響,構(gòu)成(消極)欺詐,買受人可以請求撤銷。

七、買到“兇宅”還可以主張什么損失?

根據(jù)《民法典》第五百條,“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一,造成對方損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任:

(一)假借訂立合同,惡意進行磋商;

(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況;

(三)有其他違背誠信原則的行為。”

因此房屋的買受人在出賣人故意隱瞞下購買到“兇宅”,還可以向出賣人主張締約過失責(zé)任,請求賠償。并且可以要求出賣人承擔(dān)履行合同所支出的相關(guān)費用。

也就是說,如果用市場價格購買的房屋發(fā)現(xiàn)是“兇宅”,在除斥期間的范圍內(nèi),可以申請仲裁或向法院起訴,要求撤銷合同,并可以要求未盡到披露義務(wù)和誠實信用原則的出賣人承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任和承擔(dān)履行合同所支出的相關(guān)費用。

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