商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)中，分為商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。而商品房預(yù)售也是我們?cè)谌粘Ｉ钪薪?jīng)常見(jiàn)到的開(kāi)發(fā)商采取的銷(xiāo)售模式。有些開(kāi)發(fā)商為了快速回籠資金，私下將沒(méi)有取得五證的商品房出售。那么，沒(méi)有預(yù)售許可證的房產(chǎn)可以買(mǎi)嗎，合同效力如何？

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網(wǎng)友咨詢(xún)：

我們家之前在市區(qū)看了一個(gè)樓盤(pán)，想定下，但是這個(gè)開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有取得預(yù)售許可證。我想問(wèn)一下，這種情況下我可以和開(kāi)發(fā)商簽購(gòu)房合同嗎，合同效力如何？

山東坤拓律師事務(wù)所趙子輝律師解答：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售證對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)簽訂的合同并不當(dāng)然的無(wú)效，如果在買(mǎi)受人起訴至人民法院前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)取得了相關(guān)預(yù)售許可證的，雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同可以被認(rèn)定為有效。

并且，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條的規(guī)定，出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在因未取得預(yù)售許可證而導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同最后被認(rèn)定為無(wú)效合同時(shí)，出賣(mài)人有權(quán)要求返還已付的購(gòu)房款、利息，同時(shí)有權(quán)要求其承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

趙子輝律師解析：

我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)先支付定金或房款的行為。

如果買(mǎi)的是沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》的房子，那么就可能遭遇以下的問(wèn)題：

1.無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)。沒(méi)有《商品房預(yù)售許可證》就無(wú)法辦理初始登記，購(gòu)房者所購(gòu)商品房就無(wú)法在房屋登記部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)證。

2.無(wú)法辦理按揭手續(xù)。在沒(méi)有《商品房預(yù)售許可證》的情況下，購(gòu)房者無(wú)法辦理按揭手續(xù)，不能通過(guò)按揭方式支付房款。如果購(gòu)房者貸款購(gòu)買(mǎi)無(wú)預(yù)售許可證的商品房，一旦該公司違約，購(gòu)房者不但沒(méi)有房子，還要向銀行還款，否則就要向銀行承擔(dān)違約責(zé)任。