違法建筑是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的建筑物或者構(gòu)筑物。隨著違法建筑整治工作持續(xù)推進(jìn)，該類案件數(shù)量明顯增多。拆違行政執(zhí)法涉及的法律、政策規(guī)定相對(duì)復(fù)雜，也關(guān)系到行政相對(duì)人的重要利益，在審理中確實(shí)存在不少難點(diǎn)。

法妞網(wǎng)友咨詢：

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開(kāi)發(fā)商違建出售致被拆購(gòu)房者如何預(yù)防及維權(quán)？

陳思文律師解答：

部分開(kāi)發(fā)商給業(yè)主的“贈(zèng)送面積”是通過(guò)擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)、違章搭建起來(lái)的。具體操作手法是采用了“陰陽(yáng)設(shè)計(jì)圖紙”的方式，先按照違建前的房型設(shè)計(jì)圖，在建設(shè)項(xiàng)目通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收后，再自行或通過(guò)購(gòu)房者集體委托其指定的關(guān)聯(lián)裝修公司對(duì)房屋進(jìn)行二次裝修改造。

開(kāi)發(fā)商出售違建被拆，購(gòu)房者損失的維權(quán)并非通常老百姓所想的“集體向有關(guān)部門投訴、拉標(biāo)語(yǔ)橫幅”那么簡(jiǎn)單，關(guān)于合同的約定內(nèi)容、開(kāi)發(fā)商宣傳語(yǔ)、房屋質(zhì)量等細(xì)節(jié)因素都會(huì)影響業(yè)主房屋及損失索賠的最終結(jié)果。

陳思文律師補(bǔ)充：

首先，購(gòu)買者應(yīng)向相關(guān)部門核實(shí)，查看開(kāi)發(fā)商該項(xiàng)目設(shè)計(jì)及規(guī)劃驗(yàn)收情況。其次，查閱、核實(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中，是否包含贈(zèng)送面積的相關(guān)約定。第三，若有證據(jù)證明開(kāi)發(fā)商違建部分改變?cè)瓉?lái)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，使房屋存在質(zhì)量安全隱患的，可要求解除合同，退還房屋返還購(gòu)房款并賠償損失。造成開(kāi)發(fā)商未按照合同約定履行辦理房地產(chǎn)證義務(wù)的，購(gòu)房者可要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

由于行政執(zhí)法受人力成本所限，而開(kāi)發(fā)過(guò)程相對(duì)隱蔽，不易被發(fā)現(xiàn)，使得違建往往是事后查處拆除，購(gòu)房者的權(quán)益和損失成為了最大的犧牲。

因此，建議從規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售宣傳、交付使用三個(gè)階段建立系統(tǒng)化的監(jiān)督處置機(jī)制，從事前開(kāi)始進(jìn)行審查，防止違建木已成舟，造成大量購(gòu)房者損失。

購(gòu)房者在挑選房屋時(shí)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商的宣傳廣告還是售樓人員的口頭承諾，都需要理性審視與甄別，并要求開(kāi)發(fā)商把宣傳的承諾寫(xiě)入合同約定條款。

同時(shí)留意收集與購(gòu)房有關(guān)的宣傳冊(cè)、視頻、樣板房照片以及小區(qū)的規(guī)劃圖，以便在日后發(fā)生糾紛時(shí)作為維權(quán)的證據(jù)。