蘇州市住房公積金個人住房貸款管理細則

第一章 總則

第一條 為規(guī)范住房公積金個人住房貸款管理，支持住房公積金繳存職工解決自住住房問題，根據(jù)國務(wù)院《住房公積金管理條例》、中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》、《中華人民共和國擔保法》、《蘇州市住房公積金管理辦法》，以及蘇州市住房公積金管理委員會有關(guān)決定，制定本細則。

第二條 本細則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住房公積金個人住房貸款的管理。

第三條 住房公積金個人住房貸款(以下簡稱公積金貸款)是指以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購買、建造、翻建、大修自住住房的政策性住房貸款。

第四條 蘇州市住房公積金管理中心(以下簡稱公積金中心)負責本市行政區(qū)域內(nèi)公積金貸款的管理。公積金中心設(shè)立的分中心、管理部(以下簡稱分支機構(gòu))，負責當?shù)匦姓^(qū)域內(nèi)公積金貸款業(yè)務(wù)的組織實施和日常管理。

第五條 蘇州市住房公積金管理委員會指定受委托辦理公積金貸款金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行(以下簡稱受托銀行)。公積金中心應(yīng)與受托銀行簽訂公積金貸款金融業(yè)務(wù)委托協(xié)議。受托銀行應(yīng)當依據(jù)委托協(xié)議承辦公積金貸款業(yè)務(wù)，并接受公積金中心的監(jiān)督和管理。

第二章 貸款對象和條件

第六條 在本市行政區(qū)域內(nèi)繳存住房公積金的職工出資購買住房的，可申請公積金貸款。職工本人與配偶、父母(含公、婆或岳父、岳母)、子女(含媳婦、女婿)共同出資購買住房的，可共同申請一筆公積金貸款。 　　借款申請人的配偶應(yīng)當作為共同借款申請人，其他住房共同買受人及其配偶也應(yīng)當作為共同借款申請人。下列兩種情形的住房共同買受人，可作為借款申請人或參與計算可貸額度的共同借款申請人：

(一)在蘇州工業(yè)園區(qū)繳存住房公積金的職工;

(二)在上海市繳存住房公積金，家庭所在地在蘇州市的上海鐵路局上海地區(qū)職工。

第七條 借款申請人和共同借款申請人申請公積金貸款，應(yīng)當同時符合下列條件：

(一)借款申請人和參與計算可貸額度的共同借款申請人，在申請之日前連續(xù)按期足額繳存住房公積金六個月(含)以上，且申請時個人住房公積金賬戶(以下簡稱個人賬戶)處于正常繳存狀態(tài); 　　(

二)無公積金貸款余額;

(三)首次或第二次辦理公積金貸款;

(四)購買、建造、翻建、大修蘇州市范圍內(nèi)的自住住房; 　　本項所述購買自住住房包括普通住房、聯(lián)排別墅(屋)、酒店式公寓(70年產(chǎn)權(quán));

(五)購買住房的首付款不低于規(guī)定比例;

(六)能夠落實貸款擔保。

第八條 首次辦理公積金貸款的，首付款比例不低于住房總價的20%;第二次辦理公積金貸款的，首付款比例不低于住房總價的50%。

第九條 借款申請人或參與計算可貸額度的共同借款申請人，在蘇州工業(yè)園區(qū)公積金管理中心的公積金繳存和公積金貸款記錄，應(yīng)視作在公積金中心的公積金繳存和公積金貸款記錄。

第三章 貸款額度、期限和利率

第十條 首次辦理公積金貸款的，可貸額度為借款申請人(含參與計算可貸額度的共同借款申請人)個人賬戶余額之和×10(倍);第二次辦理公積金貸款的，可貸額度為借款申請人(含參與計算可貸額度的共同借款申請人)個人賬戶余額之和×6(倍)。

個人賬戶余額之和不足1萬元的，按1萬元計算;中等偏低收入住房困難家庭購買保障性住房的，其可貸額度可上浮最多不超過3萬元。 　　第十一條 公積金貸款的可貸額度還應(yīng)同時符合下列要求：

(一)不超過貸款最高限額。

1、首次辦理公積金貸款。借款申請人及共同借款申請人中有兩人(含)以上共同參與計算可貸額度的，貸款最高限額為70萬元;僅借款申請人參與計算可貸額度的，貸款最高限額為45萬元。

2、第二次辦理公積金貸款。借款申請人及共同借款申請人中有兩人(含)以上共同參與計算可貸額度的，貸款最高限額為50萬元;僅借款申請人參與計算可貸額度的，貸款最高限額為30萬元。

3、首次使用公積金貸款購買套型建筑面積90平方米(含)以內(nèi)的普通住房，且住房總價不超過110萬元的，貸款最高限額為住房總價的80%。

(二)不超過住房總價與已支付首付款的差額。

(三)月還款額(按等額本息還款方式計算的本金和利息)，應(yīng)不超過借款申請人和參與計算可貸額度的共同借款申請人住房公積金繳存基數(shù)之和的50%。

第八條、第十一條中所述住房總價包括在購房合同(協(xié)議)中載明并計入住房總價的精裝修金額、閣樓等價款。

第十二條 借款申請人申請公積金貸款的額度不足以支付購買、建造、翻建住房所需價款時，可同時向受托銀行申請商業(yè)性個人住房貸款，并由受托銀行以組合貸款的形式向借款申請人發(fā)放。

第十三條 公積金貸款期限以年為單位，貸款期限加借款申請人申請貸款時的年齡之和不得超出其法定退休年齡。同時，還應(yīng)符合下列要求：

(一)新建住房的貸款年限最長不超過30年;

(二)存量成套住房、建造住房、翻建住房的貸款期限最長不超過20年，且存量成套住房的貸款期限不得超出所購住房的剩余使用年限。

第十四條 公積金貸款利率按照放款當日中國人民銀行公布的利率標準和有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期內(nèi)如遇利率變動的，按下列規(guī)定調(diào)整：

(一)貸款期限為一年期的貸款，利率不作調(diào)整;

(二)貸款期限在一年期以上且在調(diào)整日前已發(fā)放的貸款，于次年1月1日起按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

第四章 貸款擔保

第十五條 辦理公積金貸款應(yīng)當提供擔保，借款申請人可以選擇下列擔保方式：

(一)有價證券(借款申請人或第三方名下國債、國庫券〈國家規(guī)定不可質(zhì)押的除外〉)或在受托銀行的本外幣定期儲蓄存單等有價憑證的質(zhì)押擔保;

(二)借款申請人或第三方個人賬戶等額住房公積金余額的質(zhì)押擔保;

(三)住房置業(yè)擔保機構(gòu)(以下簡稱擔保機構(gòu))提供的負有連帶責任的保證擔保。

第十六條 借款申請人選擇有價證券或有價憑證質(zhì)押擔保方式的，應(yīng)與受托銀行簽訂書面質(zhì)押合同，并在合同約定的期限內(nèi)將有價證券或有價憑證交付受托銀行。

第十七條 借款申請人選擇等額住房公積金余額質(zhì)押擔保方式的，應(yīng)與受托銀行簽訂書面質(zhì)押合同，并由分支機構(gòu)辦理相應(yīng)個人賬戶的凍結(jié)手續(xù)。

第十八條 借款申請人選擇保證擔保方式的，應(yīng)與擔保機構(gòu)簽訂書面保證擔保合同，并按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。

第五章 房源管理

第十九條 借款申請人購買新建住房并選擇保證擔保方式的，應(yīng)當在所購住房所屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定辦理樓盤備案手續(xù)后，方可申請公積金貸款。

第二十條 在本市行政區(qū)域內(nèi)開發(fā)經(jīng)營商品住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，申請樓盤備案應(yīng)具備下列條件：

(一)具有獨立法人資格，取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級(含暫定三級)以上資質(zhì)等級證書;

(二)已取得國有土地使用權(quán)，并已全部付清土地出讓金;

(三)設(shè)計、施工、銷售已取得有權(quán)部門的許可;

(四)施工進度必須達到規(guī)定要求。

第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向樓盤所在地分支機構(gòu)申請備案，并提供下列材料：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書及復(fù)印件;

(二)《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》及復(fù)印件;

(三)樓盤項目土地出讓合同及復(fù)印件;

(四)樓盤項目總投資概算、資金來源及籌資情況說明;

(五)樓盤項目總平面圖;

(六)現(xiàn)房銷售的樓盤在申請備案時，須提供《商品房屋登記注冊證》和《國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證》。

第二十二條 分支機構(gòu)應(yīng)按下列要求對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及申請備案樓盤進行調(diào)查審核：

(一)準予備案的，將相關(guān)資料轉(zhuǎn)交至當?shù)負C構(gòu)，會同擔保機構(gòu)對申請備案樓盤進行現(xiàn)場踏勘，及時完成備案手續(xù)并通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);

(二)不予備案的，在5個工作日內(nèi)通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并將申請資料退回房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

第二十三條 分支機構(gòu)應(yīng)加強對備案樓盤的跟蹤管理，及時督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理后續(xù)相關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)中止或終止備案：

(一)出現(xiàn)管理混亂、違法經(jīng)營、資金短缺的;

(二)出具虛構(gòu)商品房買賣合同或銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票的;

(三)對公積金貸款的購房人購房價格的優(yōu)惠與商業(yè)銀行貸款不一致的;

(四)備案通過后辦理在建工程抵押登記的;

(五)存在金融欺詐或卷入重大經(jīng)濟糾紛的;

(六)樓盤項目已出現(xiàn)爛尾或存在明顯爛尾跡象的;

(七)其他特殊情況。

第六章 貸款申請和審批

第二十四條 借款申請人應(yīng)在下列規(guī)定期限內(nèi)申請公積金貸款：

(一)購買新建住房的，從簽訂《商品房買賣合同》、預(yù)付購房款之日起到合同載明的付清全部購房款日期之前。對因特殊原因超過規(guī)定期限的，經(jīng)分支機構(gòu)批準可從截止日起順　　延三個月。

(二)購買存量成套住房：

1、采用資金托管方式的，從簽訂存量房買賣協(xié)議、《存量房交易資金托管協(xié)議》之日起到房產(chǎn)登記機構(gòu)頒發(fā)新房屋權(quán)屬證書日期之前;

2、未采用資金托管方式的，自付清全部購房款之日(以契稅完稅憑證的日期為準)起三個月內(nèi)。

(三)建造、翻建住房：

1、未竣工的，以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或相應(yīng)的規(guī)范文本載明的有效期限為準;

2、已竣工的，以《房屋所有權(quán)證》或《國有土地使用證》或《不動產(chǎn)權(quán)證書》核發(fā)之日的一個月內(nèi)。

第二十五條 借款申請人應(yīng)在住房公積金繳存所在地分支機構(gòu)申請公積金貸款：

(一)借款申請人、參與計算可貸額度的共同借款申請人住房公積金繳存所在地為不同分支機構(gòu)的，可選擇其中一方的繳存所在地分支機構(gòu)申請;

(二)購買存量成套住房未采用資金托管方式的，借款申請人應(yīng)在所購住房所在地分支機構(gòu)申請。

第二十六條 借款申請人和共同借款申請人申請公積金貸款，應(yīng)提供住房公積金卡、有效身份證件、直系親屬關(guān)系證明(結(jié)婚證或戶口簿或公安部門、公證機構(gòu)出具的證明)、單身聲明。根據(jù)所購住房類型，另需分別提供下列材料： 　　(一)購買新建住房：

1、《商品房買賣合同》;

2、《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》(預(yù)付購房款或售房款)或《增值稅普通發(fā)票》或首付款收據(jù)與銀行轉(zhuǎn)賬憑證(POS單和銀行蓋章的個人銀行賬戶明細);

3、分支機構(gòu)要求提供的其他材料。

(二)購買存量成套住房采用資金托管方式：

1、《存量房買賣協(xié)議》、《存量房交易資金托管協(xié)議》;

2、《存量房交易資金托管存款憑證》(姑蘇區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)的住房不需提供);

3、原《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》或原《不動產(chǎn)權(quán)證書》。

(三)購買存量成套住房未采用資金托管方式：

1、《存量房買賣合同(協(xié)議)》;

2、預(yù)付購房款證明;

3、原《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》或原《不動產(chǎn)權(quán)證書》;

4、分支機構(gòu)要求提供的其他材料。

(四)建造、翻建住房：

1、未竣工的需提供鎮(zhèn)級以上建設(shè)規(guī)劃部門的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或相應(yīng)的規(guī)范文本;

2、已竣工的提供《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》或《不動產(chǎn)權(quán)證書》;

3、以另有住房(包括第三方)抵押的，還需提供該抵押住房經(jīng)評估后由擔保機構(gòu)出具的《房產(chǎn)價格認定書》。

第二十七條 分支機構(gòu)應(yīng)當自受理公積金貸款申請之日起7日內(nèi)，作出準予貸款或不予貸款的決定。準予貸款的，出具貸款申請審批表;不予貸款的，應(yīng)當說明理由。

第二十八條 借款申請人在選擇并辦理擔保手續(xù)后，持分支機構(gòu)出具的貸款申請審批表，到指定的受托銀行簽訂借款合同。

第七章 貸款發(fā)放和償還

第二十九條 公積金貸款應(yīng)當采用通知放款方式，由分支機構(gòu)書面通知受托銀行發(fā)放。

第三十條 受托銀行收到分支機構(gòu)的放款通知后，應(yīng)按下列要求將貸款資金劃入指定的資金賬戶：

(一)購買新建住房的，劃入售房單位賬戶。

(二)購買存量成套住房且采用資金托管方式的，劃入指定銀行的存量房交易資金托管專用賬戶。

(三)購買存量成套住房未采用資金托管方式的，劃入分支機構(gòu)認可的中介機構(gòu)賬戶或指定賬戶。

(四)建造、翻建住房：

1、選擇保證擔保方式的，劃入擔保機構(gòu)的賬戶;

2、選擇其他擔保方式的，劃入建造、翻建住房承擔方的銀行結(jié)算賬戶。

第三十一條 公積金貸款實行等額本息和等額本金兩種還款方式，借款人可任選一種。在借款合同履行期限內(nèi)，借款人可變更一次還款方式。

組合貸款中的商業(yè)性個人住房貸款，借款人可選擇與公積金貸款不同的還款方式，即從等額本金或等額本息還款方式中任選一種。

第三十二條 公積金貸款期限為一年的，實行到期一次還本付息，利隨本清。公積金貸款期限在一年以上的，實行按月分期歸還貸款本息。

借款人可以在借款合同約定的到期還款日前提前還款。借款人辦理提前還款時，可選擇縮短貸款期限或減少月還款額。 　　第三十三條 借款人在借款合同約定的貸款期限內(nèi)，每年可申請調(diào)整一次月還款額度。申請調(diào)整月還款額度時，借款人公積金貸款賬戶應(yīng)無逾期。調(diào)整月還款額度后，借款人應(yīng)按新的月還款額度按期正常還款。

第八章 貸后管理

第三十四條 借款人應(yīng)當按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。借款人未能正常還款而造成貸款逾期的，應(yīng)對逾期金額計算罰息。

第三十五條 對于借款人連續(xù)逾期兩個月(含)以上的貸款，應(yīng)逐戶建立催收臺賬，進行重點催還。分支機構(gòu)應(yīng)限制該筆逾期貸款的借款人提取個人賬戶住房公積金。

第三十六條 對于借款人連續(xù)逾期六個月(含)以上的貸款：

(一)采用保證擔保方式的，擔保公司應(yīng)按保證擔保合同約定，將借款人尚未歸還的全部貸款本息向受托銀行代為清償; (二)采用質(zhì)押擔保方式的，應(yīng)按照借款人與受托銀行簽訂的質(zhì)押合同執(zhí)行。

第九章 附則

第三十七條 本市及所轄各市、區(qū)政府認定的各類高層次人才申請公積金貸款的，按公積金中心有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十八條 蘇州市個人住房公積金貼息貸款的管理參照本細則執(zhí)行。

第三十九條 本細則中有關(guān)貸款對象、貸款條件、貸款額度、貸款期限等規(guī)定，可根據(jù)相關(guān)住房政策以及住房公積金運行情況適時調(diào)整，由公積金中心報經(jīng)蘇州市住房公積金管理委員會批準后公布執(zhí)行。

第四十條 本細則由蘇州市住房公積金管理中心負責解釋。

第四十一條 本細則自2016年10月4日起施行。

綜上所述，此管理細則對蘇州公積金貸款的相關(guān)方面做了詳細的規(guī)定，包含了各種公積金貸款的不同情況和處理辦法，能夠在職員辦理公積金貸款時提供指導(dǎo)性的幫助，保障職工的切身合法權(quán)益。