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房產(chǎn)抵押貸款流程是怎樣的?房產(chǎn)抵押需注意什么問題?

法務(wù)網(wǎng) 2023-02-02 14:49:55

一、房產(chǎn)抵押貸款程序是怎樣的

(一)提出貸款申請(qǐng)

凡是符合貸款條件的借款人向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)需填寫《房地產(chǎn)抵押貸款申請(qǐng)表》,并提供規(guī)定的文件,經(jīng)貸款負(fù)責(zé)人認(rèn)定后方可辦理借款申請(qǐng)。如借款人為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè),則申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)應(yīng)提交的文件包括:房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書。

抵押當(dāng)事人身份證明或法人資格證明、經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)的立項(xiàng)文件。抵押房地產(chǎn)的清單及所有權(quán)證件、房地產(chǎn)抵押合同、貸款銀行要求提供的借款人財(cái)務(wù)情況和其他有關(guān)文件。當(dāng)以土地使用權(quán)作抵押向銀行取得貸款時(shí)鄉(xiāng)還需提交抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明、土地使用證、土地使用權(quán)出讓合同及按合同付清出讓金的憑據(jù)。

(二)貸前審查

金融機(jī)構(gòu)收到借款人的申請(qǐng)及相關(guān)文件后,要對(duì)借款人和抵押標(biāo)的物進(jìn)行全面的審查和分析。這是保證貸款安全的重要環(huán)節(jié),審查包括以下內(nèi)容:

1、對(duì)借款人資格、資信的審查主要審查借款人是否具備相應(yīng)的資格和確有還款能力。抵押人應(yīng)具有完全民事行為能力,對(duì)抵押房地產(chǎn)擁有所有權(quán),并領(lǐng)有所有權(quán)憑證;法人應(yīng)具備獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧能力,且具有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)。同時(shí),銀行可要求企業(yè)提供驗(yàn)資證明。財(cái)務(wù)報(bào)表等資料審查抵押人的資信狀況。在對(duì)借款人審查的同時(shí)也要審查承押人是否具有承押資格,這將由政府指定的房地產(chǎn)抵押貸款領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)來進(jìn)行。中國(guó)有些地區(qū)規(guī)定,房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)必須是國(guó)內(nèi)的銀行或者是在中國(guó)設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)的外國(guó)銀行。

2、對(duì)抵押物的審查對(duì)于抵押房地產(chǎn)的選擇和審定,主要著眼于易于保值。易于變現(xiàn)。易于保管以及易于估價(jià)的房地產(chǎn)。抵押物要符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定,不得抵押的房地產(chǎn)不能用于貸款抵押。

3、對(duì)貸款用途。項(xiàng)目的審查和分析一是審查貸款的用途是否符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定;二是對(duì)貸款項(xiàng) 目進(jìn)行可行性評(píng)估,從市場(chǎng)研究和經(jīng)濟(jì)研究?jī)煞矫娣治鲑J款是否可行。

(三)對(duì)抵押房地產(chǎn)的估價(jià)

房地產(chǎn)抵押估價(jià)是審核房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的真實(shí)性及可靠性,并在綜合考慮市場(chǎng)變化。利率趨勢(shì)等因素的基礎(chǔ)上,對(duì)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,決定該貸款金額與抵押物價(jià)值的比率。房地 產(chǎn)價(jià)值評(píng)估可分為住房估價(jià)和土地估價(jià)兩個(gè)部分。

(四)房地產(chǎn)抵押貸款合同的簽訂和登記

對(duì)貸款審查合格之后,借款雙方應(yīng)在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上,共同訂立抵押貸款合同。房地產(chǎn)抵押貸款合同是指房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人。(包括借貸雙方和擔(dān)保人)按照一定的法律程序簽訂的書面契約,所簽訂合同應(yīng)辦理公證登記。

另外,抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30天內(nèi)持抵押合同。有關(guān)批準(zhǔn)文件及證件到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門申請(qǐng)抵押登記。登記的目的是為防止產(chǎn)權(quán)不清或已經(jīng)失效,以及一物兩押。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門應(yīng)在規(guī)定日期內(nèi)辦完登記手續(xù)。抵押合同自抵押登記之日起生效。未經(jīng)登記的房地產(chǎn)抵押貸款,法律不給予保護(hù),如抵押合同變更。解除和終止,抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)自發(fā)生之日起15日內(nèi)向原登記機(jī)關(guān)辦理變更或注銷登記手續(xù)。

二、房產(chǎn)抵押需注意什么問題

1、抵押房產(chǎn)需是借款人名下房產(chǎn),如果是與第三人共有的,在抵押時(shí)必須出具共有人同意抵押聲明書。

2、在提供的婚姻關(guān)系證明書中,有離婚情況的,需提交離婚協(xié)議或法院判決書;如果是離婚后單身,需要提供離婚后未再婚證明。

3、需要明確貸款用途,抵押消費(fèi)貸款一般只能用于裝修、留學(xué)、就醫(yī)、婚慶、購(gòu)買家庭大額耐用消費(fèi)品等消費(fèi)項(xiàng)目;據(jù)了解,目前抵押消費(fèi)貸款的用途主要是裝修。另外,近期央行將審查違規(guī)放貸,抵押貸款政策偏緊,如果消費(fèi)者違規(guī)使用抵押資金,有可能被銀行收回,因此消費(fèi)者要注意政策風(fēng)險(xiǎn)。

公民申請(qǐng)房產(chǎn)抵押貸款的,除了要了解清楚需要滿足的條件外,同時(shí)還要知道房產(chǎn)抵押貸款程序是怎樣的,而這個(gè)過程中又要提供哪些材料才行。至于最后是否能夠獲得貸款,則還需要看銀行方面是否能夠?qū)徍送ㄟ^。

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