商服用地房屋拆遷怎么補償

拆遷補償費用主要分為以下四個方面：

【資料圖】

(一)拆遷資產(chǎn)補償費用1、實踐中關于土地補償費用存在的問題。

門面房一般用來出租。租賃的土地分為租賃國有土地和租賃集體土地兩種。門面房拆遷必然會導致這種租賃關系的終止，那么承租者和業(yè)主在租賃合同中的期待利益如何保障？ 根據(jù)《條例》規(guī)定，拆遷補償對象是國有土地上的建筑物及附屬物，對空地或凈地的補償，拆遷法規(guī)并沒有做出統(tǒng)一的規(guī)定。對集體土地上的建筑物拆遷也沒用規(guī)定。

門面房大部分是直接通過招拍掛或劃撥的方式取得國有土地使用權的。但土地管理法中關于國有土地使用權收回方面，僅規(guī)定給予適當補償，但沒有詳細的規(guī)定。

全國各地方的拆遷土地補償，往往與房屋、建筑物補償計算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權利人的權益無法獲得相應的合理補償。同時，這也是我們立法機關和行政機關在制訂法律、法規(guī)和政策性文件的時候，應當加以保護的地方，有關部門能應該重視，律師辦案過程中更應當運用嫻熟的技巧解決。

2、房屋、建筑物補償費用確定問題。

對于房屋、建筑物的補償，應當以相關房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計算標準。因為歷史原因無法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實際丈量確定。房屋、建筑物的價值一般應由拆遷人、被拆遷人共同委托評估公司，評估公司根據(jù)相關評估技術標準，確定房屋、建筑物的實際價值。

3、設備補充費用按照重置成新價計算

設備搬遷安裝費用應當按國家和當?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算。機器設備分為兩類：一類是可搬遷設備；二是不可搬遷設備；可搬遷設備因拆遷而引起的損失費又可分為實物損失費和功能損失費。實物損失費包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調(diào)試費用等。功能損失費用包括搬遷引起的機器精度下降、不合格產(chǎn)品的增多。對于不可搬遷設備，拆遷會導致該設備的廢棄，故應結合其成新和重置價，計算設備重置成新價，對所有人進行補償。

在拆遷的實際操作中，拆遷非住宅房屋，其設備搬遷和安裝費用，每個地方應當有確定的標準；無法恢復使用的設備，按照設備重置價結合成新給予補償。

(二)停產(chǎn)停業(yè)損失

該部分是法律實踐中出現(xiàn)爭執(zhí)較大的部分，大多數(shù)學者認為停產(chǎn)停業(yè)費用不僅應當包括原材料、半成品等物品的實際損失，還應當包括按照往年同一時期的實際銷售額或利潤額確定補償數(shù)額。這部分費用，往往是直接影響企業(yè)賠償總額的部分，因此，也是律師維權的重中之重。

《條例》第二十三條規(guī)定：對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。具體標準和計算方法該條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定，其他法律、行政法規(guī)也沒有進行規(guī)定。在法律實踐中，補償?shù)臉藴?、依?jù)常常由市一級地方政府以政策性文件規(guī)定，各地補償標準不同，計算方法也不同，這在立法上未免是一個遺憾。

(三)拆遷補償費用

1、設備搬遷安裝費

對于可搬遷的設備，應當本著繼續(xù)利用的原則，進行異地搬遷安裝，繼承投入使用。據(jù)此產(chǎn)生的設備搬遷和安裝費用是拆遷引起的必然損失，拆遷人應當予以補償。

2、解聘員工的安置補償費用。

因拆遷而解聘員工的安置補償費用，在法律法規(guī)政策性文件中并沒有詳細性規(guī)定，屬于拆遷當事人相互協(xié)商爭取的項目。拆遷如果導致員工解聘，那么，應當根據(jù)具體與員工簽訂的勞動合同，結合勞動法有關規(guī)定給予補償。

(四)基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用

在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進度，拆遷人往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補償協(xié)議，搬出拆遷范圍。獎勵費用金額的大小，由拆遷人根據(jù)拆遷實際確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實際承租人之間協(xié)商確定。應當注意的是，如果被拆遷廠房的所有人和使用人發(fā)生分離時，獎勵費用應當支付給實際使用被拆遷廠房的承租人，這已經(jīng)由政策性文件進行規(guī)定，也是合情合理的做法。

商服用房拆遷補償價格評估的原則

1、合法性原則

即商服用房的拆遷補償評估，必須以商服用房具備合法產(chǎn)權、合法使用與合法處分為前提。具體地說，在評估時：

⑴必須確認估價對象具有合法產(chǎn)權。具有合法產(chǎn)權的商服用房是經(jīng)依法登記，頒發(fā)了房屋所有權證、土地使用權證或房地產(chǎn)權證的商服用房。無法確認估價對象產(chǎn)權合法性的商服用房，必須在評估報告中進行說明。商服用房的估價結果是假定估價對象具有合法產(chǎn)權情況下的評估，其評估結論是假定估價對象具有合法產(chǎn)權情況下的結論。否則，評估結論無效。

⑵必須按估價對象的合法用途進行評估。只有房屋產(chǎn)權證登記為“商業(yè)用途”或“商服用途”的合法商服用房，才能按商服用房進行拆遷補償評估。目前有不少沿街非商服用房的產(chǎn)權人、使用人，在沒有辦理產(chǎn)權變更手續(xù)的情況下，擅自將用房改為商服用房。估價人員不能把這些房屋作為“商服用房”進行拆遷補償評估。

⑶必須按照合法處分的規(guī)定進行評估?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第24條規(guī)定，拆遷補償價格應當根據(jù)被拆遷房屋所處的房地產(chǎn)市場的評估價格確定。此市場評估價格，是被拆遷房屋于估價時點在公開市場上合法處分、合法交易的客觀公正的價格。對于土地為劃撥用地的商服用房，應是補交土地使用權出讓金后的價格。

⑷對于持有房屋所有權證和土地使用權證，但房屋已不存在的情況，應按土地使用權證的土地面積評估土地使用權的補償價格。

2、商服用房拆遷補償評估時的最高最佳用途一般是其拆遷許可證頒發(fā)之日所保持的用途

商服用房拆遷補償評估一般是評估出拆遷許可證頒發(fā)之日被拆遷商服用房的市場價值，并以此評估價值作為拆遷人對被拆遷人、承租人不能保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用遭受損失的補償依據(jù)。因此，商服用房拆遷補償評估時的最高最佳用途，應是拆遷許可證頒發(fā)之日保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用前提下的用途。

3、替代原則

商服用房拆遷補償評估的替代原則包含兩層含義。其一是商服用房拆遷補償評估的結果不得明顯偏離類似商服用房在同等條件下的正常價格。其二是商服用房拆遷補償可以采用市場比較法，即可以根據(jù)委估商服用房與近期交易的類似商服用房區(qū)域因素、本身因素、交易因素、交易日期因素的差異，對近期交易的類似商服用房的交易價格進行修正，從而求出委估商服用房的拆遷補償價格。

4、估價時點原則

商服用房拆遷補償評估的估價時點原則，是指商服用房拆遷補償評估的價格是估價時點的價格。此原則是要注意以下兩點：

⑴被拆遷商服用房在不同時期的收益應該按照適當?shù)馁Y本化率折算為估價時點的現(xiàn)值。

⑵按照《城市房屋拆遷估價指導意見》的規(guī)定，商服用房拆遷補償價格評估的結果，一般是房屋拆遷許可證頒發(fā)之日的評估價值；規(guī)模大，分期、分階段實施的拆遷項目，評估結果應是當期房屋拆遷實施之日的評估價值。

商服用地房屋拆遷補償怎么樣商服用地房屋補償?shù)臄?shù)字是需要根據(jù)評估的數(shù)字來定，在進行對拆遷評估賠償數(shù)字不滿意時拆遷戶可以及時提出自己的意見。如果有商服用地房屋拆遷補償方面的糾紛無法解決，可以來律霸網(wǎng)找律師進行法律咨詢，了解更多法律知識。